หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน กรมที่ดิน คืออะไร ใช้แบบไหน และต้องทำอย่างไรให้ถูกต้อง

การซื้อขายที่ดินในประเทศไทยจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายก็ต่อเมื่อ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น เอกสารสำคัญที่สุดในขั้นตอนนี้คือ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินของกรมที่ดิน ซึ่งเป็นแบบฟอร์มทางราชการที่ใช้บันทึกการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ

หลายคนยังสับสนว่าสัญญาที่ทำกันเองกับสัญญาของกรมที่ดินต่างกันอย่างไร ต้องเตรียมเอกสารอะไร และมีค่าใช้จ่ายเท่าไร บทความนี้สรุปให้ครบในที่เดียว ทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย

หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน กรมที่ดิน คืออะไร

หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินของกรมที่ดิน คือ สัญญาตามแบบที่กรมที่ดินกำหนด ซึ่งเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้จัดทำให้ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับที่ดินที่มีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. แบบฟอร์มที่ใช้โดยทั่วไปคือ ท.ด.13 (หนังสือสัญญาขายที่ดิน) ควบคู่กับ ท.ด.1 (คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม)

สาระสำคัญในสัญญาประกอบด้วย

ชื่อ ที่อยู่ และเลขประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย
รายละเอียดที่ดิน เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด และเนื้อที่
ราคาซื้อขายที่คู่สัญญาแจ้งต่อเจ้าหน้าที่
ข้อความยืนยันว่าผู้ขายได้รับชำระเงินครบถ้วนและส่งมอบที่ดินแล้ว
ลายมือชื่อคู่สัญญาและพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมประทับตราตำแหน่ง

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็น โมฆะ ดังนั้นต่อให้จ่ายเงินครบแล้ว แต่ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์ก็ยังไม่ตกเป็นของผู้ซื้อ

สัญญาจะซื้อจะขาย vs หนังสือสัญญาซื้อขายของกรมที่ดิน ต่างกันอย่างไร

นี่คือจุดที่คนสับสนมากที่สุด ทั้งสองฉบับมีหน้าที่ต่างกันและมักใช้คู่กัน

ประเด็น	สัญญาจะซื้อจะขาย	หนังสือสัญญาซื้อขาย (กรมที่ดิน)
ผู้จัดทำ	คู่สัญญาทำกันเอง หรือให้ทนาย/นายหน้าร่าง	เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน
ช่วงเวลา	ทำก่อนวันโอน (ตอนวางมัดจำ)	ทำในวันจดทะเบียนโอน
ผลทางกฎหมาย	ผูกพันให้ไปโอนในอนาคต	โอนกรรมสิทธิ์ทันที
รายละเอียด	ยืดหยุ่น กำหนดเงื่อนไขได้มาก เช่น มัดจำ งวดชำระ วันโอน ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย	เป็นแบบฟอร์มมาตรฐาน มีข้อความจำกัด
ใช้บังคับเมื่อผิดสัญญา	ฟ้องให้โอน หรือริบมัดจำ/เรียกค่าเสียหายได้	เป็นหลักฐานกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์

คำแนะนำ: ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายที่เขียนเงื่อนไขชัดเจนไว้ก่อนวางเงินมัดจำ เพราะหนังสือสัญญาของกรมที่ดินจะไม่ครอบคลุมเงื่อนไขเฉพาะที่ตกลงกันไว้ เช่น ใครเป็นผู้จ่ายภาษี การรังวัดสอบเขต หรือการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง

เอกสารที่ต้องเตรียมในวันโอนที่ดิน

ฝ่ายผู้ขาย

โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ตัวจริง
บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)
ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
กรณีสมรส: หนังสือยินยอมคู่สมรสพร้อมสำเนาบัตรและทะเบียนสมรส
กรณีหย่าหรือคู่สมรสเสียชีวิต: ใบสำคัญการหย่าหรือใบมรณบัตร
กรณีนิติบุคคล: หนังสือรับรองบริษัท รายงานการประชุม และตราประทับ

ฝ่ายผู้ซื้อ

บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)
เงินหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียม
กรณีกู้ธนาคาร: ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาจดจำนองในวันเดียวกัน

กรณีไปเองไม่ได้

ใช้ หนังสือมอบอำนาจแบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดิน กรอกให้ครบ ห้ามเว้นช่องว่าง ห้ามขีดฆ่าโดยไม่ลงชื่อกำกับ และระบุแปลงที่ดินให้ชัดเจน เพื่อป้องกันการนำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์

ขั้นตอนทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

ตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ – ขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินว่ามีภาระผูกพัน เช่น จำนอง ภาระจำยอม หรือถูกอายัดหรือไม่ และตรวจราคาประเมินผ่านระบบของกรมธนารักษ์
ทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ – ตกลงราคา วันโอน และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายให้ชัด
นัดวันโอนและยื่นคำขอ – ผู้ซื้อและผู้ขายไปที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ รับบัตรคิว แล้วยื่นเอกสารพร้อมกรอก ท.ด.1
เจ้าหน้าที่ตรวจสอบและสอบสวนคู่สัญญา – ตรวจเอกสารสิทธิ์ ความสามารถของคู่สัญญา และสอบถามราคาซื้อขาย
ประเมินค่าธรรมเนียมและภาษี – รับใบแจ้งยอดแล้วชำระที่ฝ่ายการเงิน
ลงนามหนังสือสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) – ตรวจชื่อ เลขโฉนด และราคาในสัญญาให้ถูกต้องก่อนเซ็น
ชำระค่าที่ดินและรับโฉนด – ผู้ขายรับเงิน ผู้ซื้อรับโฉนดที่สลักหลังชื่อเจ้าของใหม่แล้ว พร้อมสัญญาฉบับคู่ฉบับ

ทิปส์: ปัจจุบันหลายสำนักงานที่ดินเปิดให้จองคิวล่วงหน้าทางออนไลน์ผ่านช่องทางของกรมที่ดิน ช่วยลดเวลารอในวันโอนได้มาก

ค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอนที่ดิน ปี 2569

รายการ	อัตรา	ฐานคำนวณ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2%	ราคาประเมินของทางราชการ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน (เมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี)
อากรแสตมป์	0.5%	ราคาที่สูงกว่า (ยกเว้นเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	บุคคลธรรมดา: อัตราก้าวหน้าตามจำนวนปีที่ถือครอง / นิติบุคคล: 1%	ราคาประเมิน (บุคคล) หรือราคาที่สูงกว่า (นิติบุคคล)
ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้)	1%	วงเงินจำนอง

สิ่งที่ควรรู้เพิ่มเติม

ภาษีธุรกิจเฉพาะจะ ได้รับยกเว้น หากถือครองเกิน 5 ปี หรือผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์นั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี
มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ได้รับการต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 แต่ใช้กับ ที่อยู่อาศัยหรือที่ดินพร้อมอาคาร ที่ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทเท่านั้น ที่ดินเปล่าไม่เข้าเงื่อนไข จึงยังต้องเสียค่าโอน 2% ตามปกติ
ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงแบ่งภาระค่าใช้จ่ายกันเองได้ ธรรมเนียมทั่วไปคือแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะผู้ขายเป็นผู้จ่าย แต่ควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน

ข้อควรระวังก่อนเซ็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน

อย่าแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความจริง เพื่อลดภาษี เพราะมีความเสี่ยงทางกฎหมาย และหากเกิดข้อพิพาทภายหลัง หลักฐานราคาจริงจะไม่ตรงกับเอกสารราชการ
ตรวจตัวตนเจ้าของที่ดินตัวจริง เทียบชื่อในโฉนดกับบัตรประชาชน ระวังกรณีโฉนดปลอมหรือผู้แอบอ้าง
รังวัดสอบเขตก่อนซื้อ โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่หรือที่ดินต่างจังหวัด เพื่อยืนยันว่าเนื้อที่จริงตรงกับโฉนดและไม่มีการรุกล้ำ
เช็กผังเมืองและทางเข้าออก ที่ดินตาบอดหรืออยู่ในพื้นที่สีที่จำกัดการใช้ประโยชน์อาจทำให้มูลค่าลดลงมาก
อย่าโอนเงินก้อนใหญ่ก่อนวันโอน หากจำเป็นต้องวางมัดจำ ควรมีสัญญาจะซื้อจะขายและหลักฐานการรับเงินชัดเจน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินของกรมที่ดิน ดาวน์โหลดมากรอกเองได้ไหม? ไม่จำเป็น เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้จัดทำในวันจดทะเบียน สิ่งที่ผู้ซื้อผู้ขายเตรียมได้เองคือสัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) กรณีไม่ได้ไปด้วยตนเอง

ทำสัญญาซื้อขายกันเองโดยไม่ไปกรมที่ดิน มีผลไหม? การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ไม่โอนไปยังผู้ซื้อ แม้จะจ่ายเงินครบแล้วก็ตาม

โอนที่ดินต้องไปสำนักงานที่ดินที่ไหน? ต้องไปที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตรับผิดชอบที่ดินแปลงนั้น บางกรณีสามารถยื่นต่างสำนักงานได้ตามบริการที่กรมที่ดินเปิดให้ แต่ควรสอบถามล่วงหน้า

ใช้เวลาโอนกี่ชั่วโมง? โดยทั่วไปประมาณ 2–4 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับจำนวนคิวและความครบถ้วนของเอกสาร แนะนำให้ไปช่วงเช้าหรือจองคิวล่วงหน้า

ซื้อที่ดินเปล่าได้ลดค่าโอนเหลือ 0.01% ไหม? ไม่ได้ มาตรการนี้ครอบคลุมเฉพาะบ้าน อาคารพาณิชย์ ห้องชุด หรือที่ดินพร้อมอาคารที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่ดินเปล่ายังคิดค่าโอน 2% ของราคาประเมิน

สรุป

หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินของกรมที่ดิน คือหัวใจของการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ซื้อและผู้ขายควรทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุเงื่อนไขชัดเจนไว้ก่อน ตรวจสอบที่ดินให้รอบคอบ เตรียมเอกสารให้ครบ และคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีล่วงหน้า เพียงเท่านี้วันโอนที่สำนักงานที่ดินก็จะผ่านไปได้อย่างราบรื่นและปลอดภัย

หากคุณกำลังมองหาที่ดินสักแปลงหรือต้องการลงประกาศขายที่ดิน เริ่มจากเลือกแปลงที่มีเอกสารสิทธิ์ชัดเจนและข้อมูลครบถ้วน เพื่อให้ทุกขั้นตอนตั้งแต่ต่อรองจนถึงวันโอนเป็นเรื่องง่ายขึ้น

หมายเหตุ: ข้อมูลในบทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป อัตราค่าธรรมเนียมและมาตรการของรัฐอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนทำธุรกรรมจริง